דירה ביוון או בפורטוגל: מה לבדוק לפני שקונים נדל"ן בחו"ל, ואיך זה נראה מול תיק השקעות

דירה באתונה או בליסבון נשמעת לרבים כמו פתרון אלגנטי: מחיר כניסה נמוך יותר מבישראל, שכירות באירו ונכס מוחשי במקום מסך עם מספרים. חברות ישראליות משווקות פרויקטים ביוון ובפורטוגל כבר שנים, והפרסומים מבטיחים הרבה. לפני שמחליטים, כדאי להבין מה באמת קונים, כמה זה עולה בפועל, ואיך זה ממוסה בישראל.

הכתבה עוסקת בקנייה של דירה בודדת להשקעה על ידי יחיד תושב ישראל. היא לא נכנסת לרכישה דרך חברה או לשותפויות, שהמיסוי שלהן שונה.

מה שונה מתיק השקעות בשוק ההון

היתרונות של דירה בחו"ל ברורים: נכס מוחשי, הכנסה חודשית משכירות, אפשרות למימון מבנק מקומי, וחשיפה לשוק ולמטבע אחר. מי שכל החיסכון שלו בשקלים ובדירה בישראל מקבל פיזור גאוגרפי שקשה להשיג בדרך אחרת בלי שוק ההון.

החסרונות פחות מופיעים בפרסומות. דירה אחת היא ריכוז של סכום גדול בנכס אחד, בעיר אחת ובשכונה אחת. מכירה נמשכת חודשים, ועלויות הקנייה והמכירה מגיעות לאחוזים מהשווי. בקרן מחקה מדד אפשר להשקיע סכום קטן, לפזר על מאות נכסים ולמכור תוך יום. בדירה בחו"ל אתם גם מנהלים מרחוק, במשפט זר ובשפה זרה. על חלופות נוספות להכנסה חודשית כתבנו בכתבה על הכנסה חודשית מחוץ לבורסה.

יוון: מה אומרים הנתונים הרשמיים

לפי הבנק המרכזי של יוון, מחירי הדירות במדינה עלו ברבעון השני של 2026 ב-5.5% לעומת הרבעון המקביל, ובאתונה ב-5.0%. ב-2025 כולה העלייה הממוצעת הייתה 8.3%, ובשנה שלפני כן 9.1%. כלומר, השוק עדיין עולה, אבל בקצב איטי יותר מבשנים הקודמות.

שני שינויים רגולטוריים חשובים למי ששוקל השכרה לתיירים. ביוון הוקפא רישום חדש של דירות להשכרה לטווח קצר ברובעים 1, 2 ו-3 של עיריית אתונה, וההקפאה הוארכה עד סוף 2026. בנוסף, נכס שנקנה במסגרת ויזת הזהב לא יכול להיות מושכר בהשכרה קצרה דרך פלטפורמות, אלא רק בשכירות ארוכת טווח.

ויזת הזהב היוונית עדיין קיימת, אבל הסף עלה. לפי החוק המעודכן, הסף הוא 800,000 אירו באטיקה (כולל אתונה), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ-3,100 תושבים, ו-400,000 אירו בשאר המדינה. ההשקעה צריכה להיות בנכס אחד בשטח של 120 מ"ר לפחות. במסלול של 250,000 אירו נשארו רק הסבת מבנה לא למגורים לדירת מגורים או שיקום מבנה לשימור.

במס העברה ביוון השיעור הוא 3% מהשווי לצורכי מס בעסקה שאינה חייבת במע"מ, ועם תוספת עירונית הוא מגיע לכ-3.09%. לזה מתווספים שכר טרחת עורך דין, נוטריון, רישום וברוב המקרים גם דמי תיווך.

פורטוגל: מחירים, שכירות ותשואה גולמית

לפי הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של פורטוגל, המחיר החציוני של דירות שנמכרו ברבעון השני של 2026 היה 2,445 אירו למ"ר, עלייה של 18.4% לעומת הרבעון המקביל ב-2025. בעיריית ליסבון המחיר החציוני היה 5,299 אירו למ"ר. באותו רבעון שכר הדירה החציוני בחוזים חדשים היה 10.17 אירו למ"ר בחודש, עלייה של 10.2%, ובעיריית ליסבון 17.79 אירו.

מהנתונים האלה אפשר לגזור הערכה גסה לתשואה גולמית: בממוצע הארצי כ-5.0% בשנה, ובעיריית ליסבון כ-4.0%. החישוב הוא שלנו, לפי שכר דירה כפול 12 חלקי מחיר למ"ר, באותו רבעון ובאותו אזור. זו תשואה לפני הוצאות, מסים, תקופות ללא שוכר, מימון ושינויי שער, והחציון של שכר הדירה ושל המחיר נמדד על דירות שונות.

בתחום ויזת הזהב, פורטוגל שינתה כיוון. לפי רשות ההגירה הפורטוגלית, מאז אוקטובר 2023 קנייה של נדל"ן כבר לא מזכה בוויזת זהב. המסלול העיקרי שנשאר למשקיעים פרטיים הוא השקעה של 500,000 אירו בקרנות השקעה פורטוגליות שאינן נדל"ן. מי שנתקל בפרסום שמבטיח ויזה פורטוגלית תמורת דירה צריך לבדוק אותו היטב.

בקנייה בפורטוגל משלמים מס העברה (IMT) בשיעורים מדורגים לפי שווי הדירה ומטרתה, ובנוסף מס בולים של 0.8%. גם כאן מתווספים עורך דין, רישום ודמי תיווך.

מהתשואה הגולמית לתשואה האמיתית

התשואה שמופיעה במצגת היא כמעט תמיד גולמית. כדי להגיע למספר שנכנס לחשבון הבנק, צריך להוריד ממנה את דמי חברת הניהול, תחזוקה ותיקונים, ועד בית, ביטוח, מס רכוש מקומי, חודשים בלי שוכר, ריבית על משכנתא אם יש, ומס בישראל. בהשכרה לתיירים מתווספים ניקיון, עמלות פלטפורמה ותנודתיות עונתית.

ויש גם את המטבע. ההכנסה והשווי באירו, וההוצאות שלכם בשקלים. שינוי של כמה אחוזים בשער האירו יכול להוסיף או למחוק תשואה של שנה. כתבנו על כך בכתבה על השקל החזק והחיסכון בחו"ל.

מיסוי בישראל: מה חשוב לדעת

• שכירות בחו"ל, מסלול 15%: לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, יחיד יכול לבחור לשלם 15% על דמי השכירות הגולמיים מנכס בחו"ל, כשההכנסה אינה הכנסה מעסק. במסלול הזה מותר לנכות פחת בלבד, ואין ניכוי הוצאות, קיזוז הפסדים, זיכוי בשל מס ששולם בחו"ל או פטור.
• שכירות בחו"ל, מסלול רגיל: ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס, מנכים הוצאות, ומקבלים זיכוי על המס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס, לפי הכללים. המסלול עדיף לפעמים כשיש מס זר משמעותי או הוצאות גבוהות, וכדאי לחשב את שני המסלולים.
• מכירה: דירה בחו"ל לא חייבת במס שבח הישראלי, שחל על מקרקעין בישראל. הרווח ממוסה בישראל כרווח הון לפי פקודת מס הכנסה, בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי ליחיד, עם זיכוי על מס שנגבה בחו"ל לפי האמנה והכללים.
• אמנות מס: לישראל יש אמנות למניעת כפל מס גם עם יוון וגם עם פורטוגל. האמנה קובעת לאיזו מדינה מותר לגבות מס ואיך מונעים כפל, אבל היא לא פוטרת אוטומטית מדיווח.
• מס רכישה ודירה יחידה: מס רכישה בישראל חל על מקרקעין בישראל. לפי עמדה מקובלת של יועצי מס, דירה בחו"ל לא נספרת כדירה נוספת לצורך מדרגות מס רכישה על דירה יחידה בישראל. עדיין כדאי לבדוק זאת מול עורך דין לפני עסקה בישראל.
• דיווח: הכנסה משכירות בחו"ל מחייבת בדרך כלל הגשת דוח שנתי לרשות המסים, גם כשהמס שולם.

בחומר שיווקי של חלק מהחברות מופיעות טענות על פטורים ממס בזכות האמנה. טענות כאלה תלויות בנסיבות, ולכן כדאי לבקש חוות דעת מיועץ מס ישראלי לפני החתימה, ולא להסתמך על המצגת.

החברות הישראליות בשוק

כמה חברות בבעלות ישראלית מתמחות בליווי משקיעים ישראלים, בעיקר ביוון ובפורטוגל. חברת יאמאס פועלת לפי החברה בסלוניקי ובחלקידיקי מ-2019, ביזמות, ביצוע וניהול של פרויקטים למגורים ולתיירות. חברת פאלמו פועלת לפי החברה באתונה, עם יותר מ-40 פרויקטים ויותר מ-400 לקוחות. בפורטוגל פועלת למשל קבוצת יורופה, לפי החברה מאז 2010. ההצגה כאן לשם המחשה של מבנה השוק, ואינה המלצה על חברה מסוימת.

חשוב להבין את המבנה. רבות מהחברות האלה הן גם היזם, גם המשווק וגם חברת הניהול אחרי המסירה. זה יכול להיות נוח, אבל זה גם אומר שמי שממליץ לכם על הנכס מרוויח מהמכירה שלו. ההגנות של חוק המכר הישראלי, כמו ערבות בנקאית לכספי רוכשים, לא חלות אוטומטית על פרויקט בחו"ל.

רשימת בדיקות לפני שקונים

• עורך דין מקומי עצמאי: שאינו מטעם היזם או המשווק, שיבדוק את רישום הבעלות, שעבודים, היתרי בנייה וחובות על הנכס.
• מספר מס מקומי וחשבון בנק: ביוון ובפורטוגל נדרש מספר זיהוי לצורכי מס לפני העסקה.
• מועדי תשלום בפרויקט בבנייה: מה מקבלים מול כל תשלום, ומה קורה אם היזם מתעכב או נכשל.
• ניהול הנכס: הסכם כתוב עם דמי ניהול, דיווח חודשי והחזקה, ואפשרות להחליף חברת ניהול.
• רגולציה על השכרה: האם מותר להשכיר לטווח קצר באזור הזה, והאם זה צפוי להשתנות.
• מטבע ומימון: מאיפה יגיע הכסף, באיזו ריבית, ומה קורה לתזרים אם האירו נחלש.
• מיסוי בשתי המדינות: חישוב של שני מסלולי המס בישראל מול המס המקומי, לפני הקנייה.
• יציאה: כמה זמן לוקח למכור דירה דומה, ומי הקונה הטבעי שלה.

איך זה משתלב בתיק

דירה בחו"ל יכולה להיות חלק מתיק מפוזר, אבל היא לא מחליפה פיזור. לפני שמקצים לה סכום משמעותי, כדאי לבדוק כמה מהשווי הנקי שלכם כבר מושקע בנדל"ן, כולל הדירה שבה אתם גרים. על בניית פיזור אמיתי לפי נכסים, גאוגרפיה ומטבע כתבנו במדריך לפיזור תיק בפועל.

הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי, ואינה המלצה על נכס, חברה או מדינה מסוימים. תשואות עבר אינן מבטיחות תשואות בעתיד. לפני כל עסקה כדאי להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס שמכירים את המצב האישי שלכם.

התוכן נכתב בשילוב עם בינה מלאכותית.