הכנסה חודשית מחוץ לבורסה: דירה להשכרה, קרנות אשראי ופלטפורמות הלוואות, ומה לבדוק לפני שנכנסים

מי שבנה לעצמו שכבת תזרים מתשלומי ריבית של אג"ח או ממניות דיבידנד מגלה בשלב מסוים שכל ההכנסה שלו עדיין תלויה באותו מקום: שוק ההון. בימים של ירידות חדות, גם התזרים וגם שווי הנכסים מושפעים מאותם גורמים. לכן משקיעים רבים מחפשים מקור הכנסה נוסף שאינו נסחר בבורסה.

בכתבה הזו נעבור על שלושה אפיקים כאלה שזמינים למשקיע הישראלי: דירה להשכרה, קרנות אשראי ונדל"ן פרטיות, ופלטפורמות הלוואות בין אנשים (P2P). לכל אחד מהם נבדוק איך הוא עובד, איך הוא ממוסה בישראל, מי מפקח עליו, ומה הסיכונים שלא תמיד מופיעים בחומרי השיווק.

דירה להשכרה: התשואה שמעניינת היא נטו

דמי השכירות החודשיים הם המספר שכולם מכירים, אבל הוא מספר ברוטו. כדי להבין כמה הדירה באמת מכניסה צריך לחשב את הוצאות ההחזקה, את החודשים שבהם הדירה עומדת ריקה ואת עלויות הרכישה עצמן.

נמחיש בעזרת מספרים עגולים שאינם נתוני שוק: דירה שנקנתה ב-2,000,000 שקל ומושכרת ב-5,000 שקל בחודש מכניסה 60,000 שקל בשנה, כלומר תשואה ברוטו של 3% על מחיר הדירה. אם בשנה מסוימת יש חודש בלי שוכר ועוד כמה אלפי שקלים של תיקונים, ביטוח וניהול, ההכנסה נטו יורדת בקלות לאזור של 2.5% או פחות. וזה עוד לפני מס ולפני עלויות הרכישה.

עלויות הרכישה בדירה להשקעה משמעותיות. לפי כל-זכות, מי שקונה דירת מגורים נוספת על דירתו היחידה משלם מס רכישה של 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל ו-10% על החלק שמעליו, בשיעורים שחלים על רכישות עד 10.2.2027. בדוגמה שלנו מדובר בכ-160,000 שקל מס רכישה, ואליו מתווספים שכר טרחת עורך דין, תיווך ולעתים שיפוץ. כשמחלקים את ההכנסה נטו בסך כל ההון שהושקע, התשואה נמוכה עוד יותר.

הנוסחה הבסיסית שכדאי לחשב לכל דירה שבודקים:

• הכנסה שנתית צפויה: שכר דירה כפול מספר החודשים שהדירה צפויה להיות מושכרת בפועל, לא 12 באופן אוטומטי.
• הוצאות שוטפות: תחזוקה ותיקונים, ביטוח מבנה, ועד בית אם לא חל על השוכר, דמי ניהול אם משתמשים בחברת ניהול.
• מס: לפי המסלול שתבחרו, ראו בהמשך.
• ההון שהושקע: מחיר הדירה בתוספת מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ.

מינוף: משכנתא על דירה להשקעה

רוב רוכשי הדירות להשקעה נעזרים במשכנתא, אבל כאן הכללים מחמירים. לפי הוראה 329 של בנק ישראל, שיעור המימון המרבי בהלוואה לרכישת דירה להשקעה הוא 50% משווי הנכס, לעומת 75% לדירה יחידה ו-70% לדירה חליפית. המשמעות היא שצריך הון עצמי של לפחות מחצית ממחיר הדירה.

המינוף מגדיל את התשואה על ההון העצמי כשמחירי הדירות עולים, ומגדיל את ההפסד כשהם יורדים. בצד התזרימי, ההחזר החודשי של המשכנתא יכול לבלוע חלק גדול משכר הדירה ואף יותר ממנו, במיוחד במסלולים בריבית משתנה. לפני שמחשבים הכנסה חודשית מדירה ממונפת, כדאי לבדוק מה יקרה להחזר אם הריבית תעלה, ומה יקרה אם הדירה תעמוד ריקה כמה חודשים.

שלושה מסלולי מס על שכר דירה

מי שמשכיר דירת מגורים בישראל שלא במסגרת עסק יכול לבחור, לפי כל-זכות, בין שלושה מסלולים:

• פטור: כשסך ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים אינו עולה על 5,654 שקל (נכון ל-2026), היא פטורה ממס במלואה. בין 5,654 ל-11,308 שקל בחודש ניתן פטור חלקי שהולך וקטן, ומעל 11,308 שקל אין פטור. הבדיקה נעשית לכל חודש בנפרד, ונכללות בה ההכנסות מכל הדירות. הפטור מותנה בכך שהדירה משמשת את השוכר, שהוא יחיד, למגורים בלבד.
• מס מופחת בשיעור 10%: משלמים 10% על כל שכר הדירה מהשקל הראשון, בלי לנכות הוצאות. את המס משלמים פעם בשנה, ועל שנת 2026 עד 30.1.2027.
• מס מלא: ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית, מ-31% למי שטרם מלאו לו 60, ומ-10% בלבד למשכיר בן 60 ומעלה. במסלול הזה אפשר לנכות הוצאות מוכרות ופחת.

כמה כללים שכדאי להכיר: את המסלול בוחרים לכל דירה בנפרד, ואי אפשר לפצל באותה שנה את ההכנסה מאותה דירה בין מסלולים. לפי כל-זכות, עמדת רשות המסים, שפורסמה בעקבות פסיקה של בית המשפט העליון, היא שמי שמשכיר 10 דירות ומעלה מפעיל עסק להשכרת דירות ואינו זכאי לפטור. גם בחירת מסלול הפטור עשויה להשפיע על מס השבח בעת מכירת הדירה, ולכן שווה להתייעץ עם מומחה מס לפני הבחירה.

מה לא רואים בטבלת התשואה

דירה היא נכס לא נזיל. מכירה יכולה להימשך חודשים, ואי אפשר למכור רק חלק ממנה כשצריך כסף. בנוסף, רוב המשקיעים הפרטיים מחזיקים דירה אחת או שתיים, כך שחלק גדול מההון מרוכז בנכס אחד, בעיר אחת ותלוי בשוכר אחד. שוכר שמפסיק לשלם או נזק לא צפוי בדירה פוגעים ישירות בתזרים. מנגד, הדירה היא נכס מוחשי שאתם שולטים בו ובוחרים בעצמכם את השוכר ואת תנאי החוזה.

קרנות אשראי ונדל"ן פרטיות

אפיק שני שצמח בשנים האחרונות הוא קרנות פרטיות שמעמידות הלוואות, בעיקר ליזמי נדל"ן ולעסקים, או משקיעות בנכסים מניבים, ומחלקות למשקיעים תזרים חודשי או רבעוני. ההכנסה מגיעה מהריבית שהלווים משלמים או מההכנסות של הנכסים, ולא מהמסחר בבורסה.

מבחינה רגולטורית, רוב הקרנות האלה לא מוצעות לציבור הרחב. לפי עמדת סגל של רשות ניירות ערך, חוק ניירות ערך פוטר מחובת תשקיף הצעה לעד 35 ניצעים בתוך 12 חודשים, וכן הצעה למשקיעים המנויים בתוספת הראשונה לחוק, שהם המשקיעים הכשירים, שאינם נספרים במניין ה-35. המשמעות המעשית: ההצעה לא עוברת את בדיקת התשקיף של הרשות, היקף הגילוי מצומצם יותר, והמשקיע נשען בעיקר על המסמכים של מנהל הקרן. מי נחשב משקיע כשיר, ואילו ספים חלים, הסברנו במדריך למשקיע כשיר.

שתי דוגמאות לקרנות כאלה, לפי מה שמופיע באתרים הרשמיים שלהן. אין כאן המלצה על אף אחת מהן, ואת נתוני התשואה הן לא מפרסמות באתר, ולכן לא נציג אותם:

• קרן ספיר של ברק פיננסים: לפי אתר החברה, הקרן הוקמה ב-2014 ומשקיעה בתיקי ביטוח פעילים, כלומר בזרם העמלות שמשלמות חברות הביטוח ובתי ההשקעות על פוליסות קיימות. החברה מציינת שהיא סוכנות ביטוח בעלת רישיון ממשרד האוצר, שהקרן מכוונת לתזרים חודשי ולטווח השקעה של 5 עד 7 שנים, ושהיא מיועדת לבעלי הון נזיל של 500,000 שקל ומעלה. עוד נכתב שעל שם כל משקיע נרשם משכון ברשם המשכונות. שימו לב שהפיקוח שהחברה מתארת חל על תחום הביטוח, ולא על הקרן כמוצר השקעה.
• קרן גולדן ברידג' של טנדם קפיטל: לפי אתר טנדם קפיטל, הקרן מעמידה הלוואות מגובות נדל"ן בארה"ב כנגד שעבוד מדרגה ראשונה, עם פיזור בין נכסים ולווים. לצדה פועלת קרן נוספת, גולדן ברידג' אופרטיוניטיז, שמעמידה גם חוב בשעבוד מדרגה שנייה ומציינת תזרים רבעוני. מכיוון שההלוואות בארה"ב, המשקיע הישראלי חשוף גם לשער הדולר ולמשפט ולשוק נדל"ן זרים.

לפני השקעה בכל קרן פרטית כדאי לקבל בכתב תשובות לשאלות האלה:

• מבנה ומסמכים: מה המבנה המשפטי, מי הנאמן או המבקר, והאם יש דוחות כספיים מבוקרים שאפשר לקרוא.
• יציאה: מתי ובאילו תנאים אפשר למשוך את הכסף, האם יש קנס או תקופת נעילה, ומה קורה כשמשקיעים רבים מבקשים לצאת בבת אחת.
• ביטחונות: על מה בדיוק נרשם השעבוד, מה יחס ההלוואה לשווי, ומה קרה בעבר כשלווה לא שילם.
• עלויות: דמי ניהול, דמי הצלחה ועמלות נוספות, ומי משלם אותן.
• מיסוי: איך יסווג התזרים אצלכם, ריבית, רווח הון או הכנסה משותפות, והאם המס מנוכה במקור או שתצטרכו לדווח בעצמכם. התשובה תלויה במבנה הקרן, ולכן שווה לבדוק מול יועץ מס.

פלטפורמות הלוואות P2P

הדרך השלישית מנגישה את עולם האשראי גם בסכומים קטנים יותר. בפלטפורמת P2P המשקיעים מלווים כסף לעסקים או לאנשים פרטיים, והפלטפורמה מתווכת, בודקת את הלווים, גובה את התשלומים ומעבירה אותם למלווים. בישראל התחום מוסדר בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), ופלטפורמה כזו צריכה רישיון של מערכת לתיווך באשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. לפני הפקדה כדאי לוודא שלפלטפורמה יש רישיון בתוקף.

הדוגמה הוותיקה בתחום היא פלטפורמת BTB. לפי אתר החברה, היא פועלת מכוח רישיון מורחב של מערכת לתיווך באשראי (מספר 56406), מכוונת את ההלוואות לעסקים עם פעילות של שנה לפחות, לתקופות של 4 עד 8 שנים, והלוואות ארוכות יותר ניתנות כנגד שעבוד נכס נדל"ן או פיקדון. כמה פרטים מעשיים מתוך האתר:

• תזרים: רוב ההלוואות נפרעות בתשלומים חודשיים של קרן וריבית, וכל משקיע בוחר אם למשוך את התשלום או להשקיע אותו מחדש.
• נזילות: אפשר לבקש למשוך כסף בכל שלב, אבל קצב המשיכה תלוי בכסף שנכנס ממשקיעים אחרים ומהחזרי הלוואות. הלוואות בפיגור אינן נמכרות במסגרת המשיכה.
• הגנה חלקית: משקיעים מפרישים 1% מההפקדות ומהתקבולים לקופה לערבות הדדית, שמכסה תשלומים של הלוואות בפיגור לפי כללי הפלטפורמה. הכסף שהופרש לקופה לא מוחזר בעת משיכה, והקופה אינה ערבות לכל הפסד.
• דמי ניהול: 0.7% בשנה במסלול הרגיל ו-0.8% במסלול הבטוחות, ובהלוואות בערבות מדינה נגבים דמי ניהול נוספים.
• מס: לפי החברה, בהתאם להחלטת מיסוי של רשות המסים, יחידים משלמים 15% מס על הריבית, המנוכה במקור מדי חודש.

בתחום פועלות פלטפורמות ישראליות נוספות, וכדאי להשוות ביניהן לפי אותם קריטריונים: רישיון, סוג הלווים, ביטחונות, מנגנון יציאה ועמלות. הריבית שמוצגת באתר היא ברוטו, ולפני הפסדי אשראי, עמלות ומס.

ומה עם קרנות ריט?

מי שרוצה חשיפה לנדל"ן מניב בלי לקנות דירה ובלי להתחייב לקרן פרטית יכול לבחון קרנות ריט הנסחרות בבורסה בתל אביב. הן מחלקות את רוב רווחיהן כדיבידנד ונזילות כמו מניה, אבל בדיוק בגלל זה הן חלק משוק ההון ומושפעות מתנודותיו, כך שהן לא פותרות את בעיית הפיזור שבה פתחנו.

הסיכונים במרוכז

• נזילות: דירה, קרן פרטית והלוואה לשנים ארוכות לא נמכרות בלחיצת כפתור. כסף שעשוי להידרש בשנים הקרובות לא מתאים לאפיקים האלה.
• אשראי: בקרנות אשראי ובפלטפורמות P2P ההכנסה תלויה ביכולת של הלווים לשלם. פיגורים מקטינים את התזרים ועלולים לפגוע בקרן ההשקעה עצמה.
• ריכוזיות: דירה אחת, קרן אחת או מנהל אחד הם נקודת כשל אחת. פיזור בין כמה אפיקים ומנהלים מקטין את הנזק אם אחד מהם נכשל.
• פיקוח חלקי: קרן פרטית שמוצעת לעד 35 ניצעים או למשקיעים כשירים לא עוברת את בדיקת התשקיף של רשות ניירות ערך. רישיון של מנהל או של סוכנות בתחום אחר אינו פיקוח על מוצר ההשקעה.
• תשואה לא מובטחת: "תזרים קבוע" בחומר שיווקי הוא יעד, לא התחייבות. תשואות עבר אינן מבטיחות תשואות בעתיד.
• מטבע ומשפט זר: בקרנות שמשקיעות בחו"ל התזרים בשקלים משתנה עם שער החליפין, וגביית חוב בבעיה מתנהלת לפי דין זר.

איך זה משתלב בתיק

האפיקים האלה מתאימים בדרך כלל כשכבה נוספת, אחרי שיש כרית ביטחון נזילה ותיק בסיס מפוזר. שאלו את עצמכם כמה מהתיק אתם מוכנים לנעול לשנים, כמה שעות אתם מוכנים להשקיע בבדיקה ובמעקב, ומה תעשו אם התזרים ייעצר לחצי שנה. אם התשובה לשאלה האחרונה מלחיצה, כנראה שהחלק שתכננתם להקצות גדול מדי.

הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או המלצה על קרן, פלטפורמה או נכס מסוים. לפני כל השקעה כדאי לקרוא את מסמכי ההצעה ולהתייעץ עם בעל רישיון שמכיר את המצב האישי שלכם.

התוכן נכתב בשילוב עם בינה מלאכותית.