משכנתא לדירה ראשונה: כמה אפשר לקחת, מה מגביל בנק ישראל ומה לבדוק לפני שחותמים

רכישת דירה ראשונה היא כמעט תמיד העסקה הגדולה ביותר שמשפחה צעירה חותמת עליה. חלק גדול מהמחיר מגיע מהבנק, ולכן הכללים של בנק ישראל קובעים לא פחות משיעור הריבית שהפקיד הציע לכם בטלפון. ההוראה הרלוונטית היא ניהול בנקאי תקין מספר 329, בנושא מגבלות למתן הלוואות לדיור, בנוסח שעודכן לאחרונה ביוני 2026. זו אינה המלצה לקחת משכנתא או לקנות דירה, אלא מפה של המגבלות ושל מה כדאי לבדוק לפני שחותמים.

על מחזור משכנתא קיימת כתבנו בכתבה על מחזור משכנתא אחרי הורדות הריבית, ועל הבחירה בין מסלול צמוד מדד למסלול שקלי בכתבה על משכנתא צמודה מול שקלית. כאן המיקוד הוא ברוכש דירה יחידה, זה שאין לו עדיין דירת מגורים בישראל או שהוא עומד בהגדרה שבחוק מיסוי מקרקעין.

כמה הבנק רשאי לממן

לפי סעיף 2 להוראה 329, תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור בשיעור מימון העולה על השיעורים האלה:

• דירה יחידה: עד 75% משווי הנכס. כלומר ההון העצמי המינימלי לפי הרגולטור הוא 25%.
• דירה חליפית: עד 70%. זו דירה שנרכשת כשיש כבר דירה יחידה, והרוכש מתחייב למכור את הדירה הקיימת לפי הכללים בחוק מיסוי מקרקעין.
• דירה להשקעה: עד 50%. זו דירה שאינה יחידה ואינה חליפית.

שיעור המימון מחושב לפי שווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם לשעבוד מצורפים נכסים אחרים. בפועל הבנקים נשענים גם על הערכת שמאי. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר החוזה, ייתכן שתידרשו להשלים הון עצמי מעבר למה שתכננתם. וחשוב יותר: 75% הוא התקרה הרגולטורית, לא זכות שכל רוכש מקבל אוטומטית. הבנק רשאי לאשר פחות, לפי ההכנסה, ההתחייבויות הקיימות ומדיניות האשראי שלו.

כדי שהבנק יסווג את העסקה כדירה יחידה הוא נדרש לקבל תצהיר מאושר בידי עורך דין, ואת העתק ההצהרה שהוגשה לרשות המסים לפי סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, או הודעת שומת מס רכישה שממנה אפשר להבחין בין דירה יחידה לדירה חליפית.

דירה במחיר מופחת: החשבון שונה

בהוראה 329 יש סעיף נפרד לדירה הנרכשת במחיר מופחת בפרויקט שבו ניתנת הנחה בקרקע, דוגמת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן". במקרה כזה הבנק רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה. אם הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון שקל, יש לבסס את השווי על 2.1 מיליון שקל או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. המשמעות המעשית: כשההנחה גדולה, הבנק יכול לממן לפי שווי שוק ולא רק לפי המחיר המוזל ששילמתם, בכפוף לתקרה הזו.

גם אז נדרש הון עצמי מינימלי ממקורותיכם: 60 אלף שקל לדירה שבגינה ניתן מענק לפי חוזר החשב הכללי במסגרת תכנית מחיר למשתכן החדשה, ו-100 אלף שקל לדירה אחרת במחיר מופחת. אם בתכנית יש קנס על הפרת תנאים, הסכום הזה עלול להיות מנוכה מהשווי לצורך החישוב, אלא אם לבנק יש זכות קודמת לזכות המדינה במימוש הנכס.

כמה אפשר להחזיר בכל חודש

שיעור המימון הוא רק מחצית התמונה. סעיף 5 להוראה 329 אוסר לאשר הלוואה לדיור ששיעור ההחזר בה מההכנסה עולה על 50%. אם השיעור עולה על 40%, הבנק נדרש להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%. לכן גם כשהתקרה היא 50%, בנקים רבים מעדיפים להישאר מתחת ל-40%.

שיעור ההחזר מחושב מול ההכנסה החודשית הפנויה, לא מול השכר ברוטו. לפי נספח א' להוראה, הכנסה פנויה היא הכנסה חודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות: התחייבות שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים, כולל מזונות והלוואות אחרות, וגם שכר דירה אם אינכם עתידים לגור בדירה הנרכשת. בהחזר החודשי נכללת גם יתרת הלוואות קודמות שמשועבדות לאותו נכס, אם מועד פירעונן עולה על 18 חודשים. בהלוואת גרייס מביאים בחשבון את התשלום הצפוי אחרי תקופת הדחייה, לא את ההחזר הזמני הנמוך.

איך מרכיבים את המסלולים, ולכמה שנים

סעיף 7 להוראה מגביל את החלק בריבית משתנה: היחס בין החלק שהריבית שלו עשויה להשתנות לבין סך ההלוואה לא יעלה על 66.66%, כלומר שני שלישים. מסלול פריים נחשב לריבית משתנה, כי הריבית יכולה להשתנות לאורך חיי ההלוואה. המשמעות: לפחות שליש מהמשכנתא צריך לשבת במסלול שבו הריבית אינה משתנה. סעיף 8 אוסר על תקופת פירעון סופית של יותר מ-30 שנים.

ההרכב בתוך התקרה הזו הוא כבר החלטה שלכם מול הבנק: כמה יהיה בפריים, כמה בריבית קבועה לא צמודה, וכמה צמוד למדד. לכל מסלול רגישות שונה לשינוי בריבית או במדד, ועל כך הרחבנו בכתבה על מסלול צמוד מול שקלי. הבנק יכול להיות שמרן יותר מהרגולטור, במיוחד כששיעור המימון קרוב ל-75% ושיעור ההחזר קרוב ל-40%.

מס רכישה על דירה יחידה, ועלויות שהבנק לא מממן

מעבר להון העצמי של 25% לפחות, יש הוצאות שהמשכנתא בדרך כלל אינה מממנת: מס רכישה, עורך דין, שמאי, תיווך במקרה של דירה יד שנייה, הובלה ולעיתים שיפוץ. מי שמתכנן בדיוק 25% מהחוזה עלול לגלות שחסר לו כסף ביום החתימה.

לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2026 של רשות המסים, יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה מ-16.1.2025 עד 15.1.2028 משלם מס רכישה לפי המדרגות הבאות (הסכומים הוקפאו ואינם מתעדכנים לפי המדד בתקופה הזו):

• על חלק השווי שעד 1,978,745 שקל: אין מס.
• על החלק מעל 1,978,745 שקל ועד 2,347,040 שקל: 3.5%.
• על החלק מעל 2,347,040 שקל ועד 6,055,070 שקל: 5%.
• על החלק מעל 6,055,070 שקל ועד 20,183,565 שקל: 8%.
• על החלק שמעל 20,183,565 שקל: 10%.

להמחשה בלבד: בדירה יחידה במחיר 2.2 מיליון שקל, המדרגה הראשונה פטורה במלואה. על 221,255 השקלים הבאים משלמים 3.5%, כלומר כ-7,744 שקל. אותה דירה, אילו סווגה כדירה נוספת, הייתה מחויבת בשיעור גבוה בהרבה מהשקל הראשון. את החישוב המחייב עושים בסימולטור של רשות המסים, כי הזכאות למדרגות דירה יחידה תלויה בהגדרה החוקית ולא רק בתחושה ש"זו הדירה הראשונה שלי". חלק בדירת ירושה, למשל, עלול לשנות את הסיווג.

עוד פריט שמצטרף לעלות החודשית הוא ביטוח המשכנתא: ביטוח חיים וביטוח מבנה לטובת הבנק. על ההשוואה מחוץ לבנק כתבנו בכתבה על ביטוח המשכנתא.

רשימת בדיקה לפני שחותמים

• כמה הון עצמי יש לכם באמת אחרי מס רכישה, עורך דין, שמאי והוצאות מעבר לחוזה.
• מהו שיעור המימון לפי הערכת השמאי, לא רק לפי מחיר הרכישה בחוזה.
• מהו שיעור ההחזר מההכנסה הפנויה, אחרי הלוואות קיימות והתחייבויות ארוכות מ-18 חודשים.
• איזה חלק מהמשכנתא יושב בריבית משתנה, והאם הוא נשאר מתחת לשני שלישים.
• מה קורה להחזר אם הריבית עולה או אם המדד מטפס, בכל אחד מהמסלולים.
• האם קיבלתם אישור עקרוני מכמה בנקים, ולא רק הצעה אחת.
• מה כולל ביטוח החיים וביטוח המבנה, ואם אפשר לרכוש אותם מחוץ לבנק.

הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או המלצה לרכוש דירה או ליטול הלוואה. הכללים עלולים להשתנות, והבנק רשאי להחמיר מעבר להוראת בנק ישראל. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות ועם עורך דין שמכירים את העסקה שלכם.

התוכן נכתב בשילוב עם בינה מלאכותית.